“建ぺい率・容積率”

 

この言葉、聞いたことありますか?
実はこの言葉の意味をきちんと知っておかないと、家を建てたときに損をしてしまう可能性があるんです!!

土地を探すうえで立地条件や日当たりももちろん大事ですが、建ぺい率・容積率によっては建てたい家が建てられないなんてことが起こりうるなんてことも。

一生に一度のマイホームで後悔しないためにも、しっかり学んでおきましょう♪

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建ぺい率ってなに?

 

まずはそれぞれの言葉の意味を説明していきますね!

建ぺい率とは「敷地面積に対する建築面積の割合」のこと。
敷地面積とは建物を建てる土地の面積、建築面積は建物を真上から見た時の面積のことです。

 

...と言ってもあまりピンとこない方もいらっしゃると思います(笑)

 

例を挙げてみましょう!
広さ100㎡の土地に建ぺい率50%と指定されていた場合、この土地では最大50㎡まで建物を建てるために使ってもいいということなんです。

では同じ100㎡の土地で建ぺい率が100%だったら…、
その土地いっぱいまで建物を建ててもいいですよということになります!

建ぺい率が大きいほど建物に活用できる土地が広くなるので、その土地は「土地の利用価値が高い」と評価されます☆

 

つまり、どれだけ土地が広くても建ぺい率によって建物の大きさが制限されるんです。
「土地が広ければ大きな家を建てられる!」というわけじゃないってことですね。

 

容積率ってなに?

 

容積率敷地面積に対する延床面積の割合のことです。
もう少し簡単に言うと、「その土地に建てられる建物の延床面積」ということ。

ちなみに延床面積とは1階と2階の床の面積を合計した数字のことです。

 

つまり容積率は家の広さを左右する数字ってことなんです。

 

例えば、広さ100㎡の土地の容積率が80%だったら、延床面積は80㎡ということ。


 

容積率が100%だったら延床面積は100㎡、容積率が150%だったら延床面積は150㎡になります。

この土地の場合容積率が100%を超えるということは、100㎡以上の延床面積があるということになります。
土地面積は100㎡なので1階は最大100㎡の建物となりますが(建ぺい率を考慮しない場合)、残りの延床面積は2階や3階になるということですね。

建ぺい率と容積率はセットで表示されています。

 

なぜ建ぺい率と容積率は決められているの?

 

そもそもなぜ建ぺい率と容積率は決められているのでしょうか?

建ぺい率と容積率の制限がなければ、

「もっと大きな家を建てられたのに!」
「もっと自由に希望通りの家が建てられるのに!」

と思いませんか??

 

ただ、みんなが自由に好きなように家を建てたら…どうなると思いますか?

「せっかく日当たりのいい家だったのに、隣に3階建ての家を建てられて日が入らなくなった!」
「閑静な場所を選んだのに、近くに飲食店を建てられてうるさい」
「隣の家が土地ぎりぎりまで大きな家を建てたから、目線や騒音が気になるわ」

こんな問題が発生してくるのです。
そうならないために建ぺい率と容積率は決められています。

建ぺい率と容積率はその土地のエリアでは今後どういう都市づくりしていくかを見越して決められた数字ということなんです!

 

急に都市づくりなんて大きな話になったように思いますが(笑)、
都市づくりとはつまり「どんな街にしていくか」ということです。

例えば、利用者の多い主要な駅の周辺には大型スーパーやショッピングモールがあったりしますよね?
そういう場所は今後も飲食店や百貨店、ホテル、銀行といった商業施設を建設するための土地として活用される可能性が高いので、商業地域として指定されます。

 

つまり都市づくりの計画に基づいてその土地の使い道が決められているのです。

 

ちなみに商業地域に家を建てられないわけではないのですが、騒音や日照を保護する規定がないので家を建てるには向いていませんし、もうお分かりの通り土地の値段も高いです…。

 

工業地域に指定されているエリアでは学校や病院が建てられない決まりがあります。
こういったルールがあるから、住宅地に大規模な工場が建てられるなんてこともないですし、自由に好きな建物を建てることができません。
そのうえで、建ぺい率は建物どうしの隙間をきちんと保って建てられるように指定されているんです。

 

建ぺい率・容積率を制限することで、隣の家との距離を適正に保つよう計画したり、日照の妨げになるような高層建築物がが建てらないように計画したりできるんですね。
さらに建ぺい率は建物どうしの距離が近いと火事が発生した時に火が燃え移るのを防ぐ目的もあるんですよ。

 

建ぺい率・容積率は用途地域ごとに制限されている!

 

土地は都市づくりの計画によって、それぞれの用途が定められていることが分かったところで…、
家を建てたいと思った土地がどの地域に当てはまるのかを確認しなければなりません!

土地は商業地域や工業地域を含めた12種類に分類されます。
これを用途地域といって、都市計画法に基づいて決められたものです。

 

【住宅系】
□ 第1種低層住居専用地域
□ 第2種低層住居専用地域
□ 第1種中高層住居専用地域
□ 第2種中高層住居専用地域
□ 第1種住居地域
□ 第2種住居地域
□ 準住居地域

【商業系】
□ 近隣商業地域
□ 商業地域

【工業系】
□ 準工業地域
□ 工業地域
□ 工業専用地域

 

用途地域の詳しい内容については次のサイトをチェックしてみてください

みんなで進めるまちづくりの話-国土交通省

 

そしてそれぞれの用途地域ごとに建ぺい率・容積率の制限があります。

家を建てたい土地がどの用途地域に分類されているか分かれば、大体の建ぺい率・容積率も確認できますね。

 

ある地域では建ぺい率が緩和される!

 

ある地域では一定の条件を満たす場合、建ぺい率が緩和される特例もあるんです。
建ぺい率の制限を受けないなんて場合もあります。

 

建築基準法第53条5項では、定められた建ぺい率が80%の用途地域(第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、準工業地域、近隣商業地域、商業地域)で、かつ防火地域内にある耐火建築物は、建ぺい率は無制限(100%)になるとあります。

 

防火地域とは都市計画法で定められた地域で、火災防止のために厳しい建物制限が行われる地域のことです。
そのため防火地域内に建てられる建物は一般的に鉄筋コンクリート造が多いですが、最近では木造住宅の耐火性能も向上してきたので、国土交通大臣の認定を受けていれば木造住宅も建築可能です。

 

つまりこの建築基準法を満たしていた場合に、建物を建てる時に土地に空き地を残さず建物を建てることができるということです。

 

また建ぺい率が80%でない地域でも、耐火建築物を建てると建ぺい率が10%緩和されます。
さらに今年から防火地域に加え、準防火地域でも耐火建築物を建てると10%緩和されることになりました。

 

防火地域の多くは駅前や建物密集地、幹線道路沿いで指定されています。
こういった場所にある土地は小さくて値段も高いところが多いので、建ぺい率の緩和によって少しでも大きな建物を建てることができますね!

建ぺい率が上がるということは土地の価値も上がるということです♪

 

建ぺい率・容積率はどうやって調べるの?

 

役所で用途地域や防火地域が色分けで示されたマップを手に入れることができます。
最近では調べたい土地の市区町村のホームページで調べられることが多いです。

ちなみに東広島市はここから調べられます!

このサイトでは学校区の情報やハザードマップ、バスの路線情報なども調べられてとても便利です♪
東広島市でお家を建てられる方はぜひ活用してみて下さい☆

 

まとめ

 

土地を調べて建物の設計をするのはプロの仕事ですが、土地の制限によって建てられる家が変わってくるためきちんと調べておくのがベスト。

自分たちの理想の家を建てるためにも、それに合った土地探しをすることが必要です。

地には様々な条例や規定などがあるためなかなか理想の土地を見つけることは難しいですが、後悔のないマイホームのためにぜひ知っておいてほしい知識です!